Операции с недвижимостью требуют побочной работы, которую можно поручить агентству недвижимости. Такое сотрудничество требует заключения договора, но у каждого агентства есть свой шаблон договора — любое агентство стремится составить его с максимальной выгодой для себя. Вы должны проследить, чтобы в договоре обязательно присутствовало пять пунктов:
Преамбула договора
В преамбуле или начале документа указываются стороны договора и их данные. Это агентство недвижимости (Исполнитель) и вы как клиент (Заказчик). С вашей стороны достаточно указать предоставить Ф. И. О., паспортные данные, место жительства. А вот агентство является юридическим лицом, поэтому заключать договоры и принимать обязательства от имени данной фирмы может только его исполнительный орган, который указан в уставе. Это может быть генеральный директор, директор или другой представитель организации. Любое иное лицо, в том числе и заместитель руководителя, вправе заключать договоры только на основании доверенности. Не соглашайтесь на то, чтобы договор от имени агентства подписывался агентом или риелтором без доверенности. Недобросовестные агентства при предъявлении претензий со стороны Заказчика говорят, что данный агент уволился, а все претензии необходимо предъявлять к нему. Кроме ФИО представителя организации должны быть указаны его паспортные данные, адрес регистрации, реквизиты доверенности, сведения о юридическом лице (ОГРН, ИНН, адрес и т. д.)
Стоимость услуг
Стоимость услуг и методы расчета могут быть прописаны как в самом договоре, так и в приложении к договору. Прежде чем подписывать договор или приложение, внимательно прочитайте документ. Агентское вознаграждение определяется в процентном отношении к стоимости объекта, но в некоторых случаях цена может быть фиксированной. Нужно разобраться, какие именно услуги агентство обязано оказать за вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. На основании этого вы можете решать, устраивает ли вас прописанная в договоре цена.
Многие агентства берут за оказание услуг предварительную плату. Эти деньги могут являться либо авансом, либо задатком. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если за неисполнение договора ответственным будет Заказчик, то задаток остается у агента. Если за неисполнение договора ответственным будет агент, он обязан уплатить Заказчику двойную сумму задатка. Сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Если деньги вносятся в качестве аванса, то при расторжении договора, независимо от того, по чьей инициативе происходит расторжение, эта сумма должна быть возвращена.
Предмет договора
В этом пункте указывается, что Исполнитель обязуется по заданию Заказчика найти подходящий вариант квартиры или продать квартиру, а Заказчик при выполнении Исполнителем своих обязательств должен будет оплатить гонорар в размере, предусмотренном договором. Конкретизация предмета договора находит свое отражение в обязательствах сторон.
Обязательства сторон
Обязательства должны быть прописаны максимально подробно и доступно. Когда встанет вопрос о расчетах за проделанную работу, от выполненных обязательств будет зависеть сумма гонорара. Помните, что каждая сторона вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые зафиксированы в тексте договора.0 Договор должен включать не только технические характеристики объекта недвижимости (количество комнат, площадь, этаж, тип дома и т. д.), но и другие важные для вас параметры: район, удаленность от метро, состояние квартиры, наличие телефона.
Если объект формально соответствует содержащимся в договоре требованиям, то обязательства агентства считаются выполненными, и вы обязаны оплатить его услуги. Если же объект не соответствует указанным в договоре требованиям, то агентство будет обязано продолжить поиск без дополнительной оплаты. Если вы покупаете объект, то в договоре должны содержаться обязательства агентства по проверке так называемой "юридической чистоты".
Обязательства Заказчика могут сводиться к следующему: уплата гонорара; отказ на время действия договора с агентством от самостоятельных поисков подходящих вариантов и отказ от обращения в другие агентства; обязанность предоставить оригиналы или заверенные копии правоустанавливающих документов. Для заказчика лучше будет оставить агентству заверенные копии документов. Агентство, получив оригиналы документов, может потерять их или провернуть с вашей квартирой незаконную махинацию. Включайте в договор штрафы за утерю оригиналов и требуйте расписку при передаче подлинных документов.
Срок действия договора
Не подписывайте договор без временных ограничений и со штрафными санкциями за за досрочное расторжение. Если вы ищете через агентство квартиру для покупки и агент не может найти вам подходящий вариант, то получается, что вы не сможете разорвать своих отношений с агентством, пока вариант не найдется. А это может тянуться достаточно долго. Если вы продаете квартиру через агентство, а агент не может найти подходящего покупателя, то вышеуказанная формулировка также свяжет вас по рукам.
Лучше всего, если договор заключается на определенный и не очень длительный срок. Если в течение этого срока вы не получите своего результата, то это может быть связано плохой работой агентства, завышенной или заниженной ценой объекта. В любой ситуации у вас должна оставаться возможность расторгнуть договор без штрафов.
