Зачастую на рынке продаются квартиры с сюрпризом — задолженностями по жилищно-коммунальным услугам. Конечно, в идеале, стоит тщательно проверять жилье перед покупкой и избегать таких неожиданностей. Но что делать, если сделка уже прошла, а управляющая компания грозится взыскать с вас деньги? Разбираемся в вопросе:
Как так получается, что человек покупает квартиру с долгами?
Это получается из-за того, что в законах нет никаких механизмов проверки квартир на наличие задолженностей при продаже. Сейчас используется механизм наложения на квартиру обременения, однако он применим только тогда, когда решение о взыскании задолженности вступило в законную силу и по нему возбуждено исполнительное производство. Однако обременение на квартиру накладывается крайне редко – обычно применяется запрет выезда за границу.
Часто квартиру с долгами по ЖКХ продают по меньшей стоимости. Об этом устно договариваются продавец с покупателем, а в договоре это никак не прописывают. Но не все собственники ведут себя порядочно, и нередко покупатели получают не только квартиру, но и все чужие долги по коммунальным платежам. И у них начинаются проблемы с отключением услуг и претензиями управляющей компании, которой часто не важно происхождение долга.
Почему закон разрешает такие сделки?
Недавно власти озвучили инициативу ввести запрет на продажу квартир с коммунальными долгами. Ни повышение пени и штрафов, ни ограничение потребления энергоресурсов не привели к уменьшению общего долга граждан за «коммуналку». Подразумевается, что запрет на продажу квартир станет стимулом для собственников по погашению коммунальных долгов.
Для запретов таких сделок всего лишь нужно внести поправки, согласно которым в Росреестр в обязательном порядке будет предоставляться справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Если выяснится, что есть долги, то сделка просто не сможет быть совершена – либо не примут документы, либо впоследствии будет приостановка ее регистрация.
Инициативу критикуют за ограничение права собственности, однако это не так – у государства есть право устанавливать необходимый перечень документов, который представляется в органы регистрации. Гражданское право предполагает реализацию своих прав ровно до того предела, когда они не нарушают прав и законных интересов других лиц. Продажу имущества с долгами вполне можно признать таким нарушением. Но стоит предусмотреть и возможность продажи квартиры с долгами – если, конечно, покупатель согласен взять их на себя. И это может быть отдельно указано в договоре купли-продажи. Пока не ясно, получит ли инициатива какую-либо реализацию.
Что делать, если ты уже купил квартиру с чужим долгом?
Лучше сразу направить продавцу квартиры претензию с просьбой погасить задолженность. Укажите конкретный срок исполнения требования и предупредите, что вы готовы обратиться в суд. Уточните, что на ответчика лягут еще и все расходы, связанные с судебным процессом – на юридические услуги, оплату госпошлины.
Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Также ст. 153 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение. Шансы выиграть дело в суде против продавца квартиры есть. Но судебный порядок не всегда оказывается эффективным. Часто бывает, что дело выиграно, а денег равно взыскать не удается. Так что лучше всего проверять квартиру на задолженность перед покупкой.
