Срывы сроков оплаты по ипотечному кредиту могут быть чреваты очень серьезными последствиями вплоть до потери квартиры или дома. Поэтому при оформлении займа нужно помнить о трех главных причинах, почему происходят просрочки:
Ухудшение финансовой ситуации
Обычно заемщики стараются сохранить свое жилье и допускают просрочки по ипотеке только из-за исключительных ситуаций. К таким причинам чаще всего относятся резкое, непрогнозируемое сокращение дохода (потеря работы) или утрата здоровья (временная нетрудоспособность). Если заемщик не сможет восстановить свою платежеспособность в течение длительного периода, то возможно реализовать объект залога по согласованию с банком, а вырученные средства направить на погашение задолженности по кредиту.
Однако банки и регулятор за последние несколько лет реализовали ряд мер для снижения рисков ипотечных заемщиков. В частности, сейчас банки не выдают ипотечные кредиты в иностранной валюте, что позволяет предупредить существенный рост кредитной нагрузки в случае курсовых колебаний. Кроме того, у большинства банков действуют специальные программы помощи заемщикам в трудной ситуации, а также вступил в силу закон об ипотечных каникулах.
Воспользоваться такой возможностью могут заемщики, ситуация которых соответствует требованиям соответствующего закона. Более того, на «ипотечные каникулы» можно уходить только один раз за время кредита, а их срок ограничен 6 месяцами, зато во многих банках есть программы реструктуризации, условия которых в некоторых случаях зачастую шире, чем предусмотренные законом об ипотечных каникулах. К примеру, за последние пять лет такой программой в ВТБ воспользовалось порядка 7,5 тысяч человек. Главное при получении ипотеки — детально рассчитать все финансовые аспекты, связанные с погашением кредита. Считается комфортным, если ежемесячный платеж по ипотеке не превышает 35% от семейного бюджета. Кроме того, хорошим решением будет иметь неприкосновенную «подушку безопасности» в размере до 6 месячных платежей по ипотеке на случай непредвиденных обстоятельств.
Срыв дедлайна по реструктуризации
Заемщики зачастую несвоевременно обращаются в банк за реструктуризацией долга, что может довести ситуацию до просрочки или суда. Нужно, чтобы клиент обратился в банк до того, как у него начались просрочки, что влечет за собой начисление пеней и штрафов. То есть как только заемщик понимает, что не сможет своевременно внести ежемесячный платеж в полном объеме, лучше сообщить об этом кредитору. Тогда будет время и возможность рассмотреть варианты решения проблемы — уйти на ипотечные каникулы по закону или воспользоваться программой реструктуризации банка, которая может предложить более длительный срок ипотечных каникул.
В дополнение к ипотечным каникулам, предоставляемым по закону, у заемщика всегда есть возможность согласовать с банком дополнительные варианты поддержки в трудной финансовой ситуации. Так, в банке действуют собственные программы реструктуризации ипотечных кредитов, которые соответствуют требованиям Стандарта ипотечного кредитования и предусматривают возможность снижения ежемесячного платежа на срок до 12 месяцев, а также увеличение срока кредита более чем на 6 месяцев. Решение о реструктуризации принимается индивидуально в зависимости от конкретной жизненной ситуации заемщика.
Стандарт ипотечного кредитования содержит не только требования к составу, форме и содержанию договоров, заключаемых банком и заемщиком, но и рекомендуемые типовые формы кредитно-обеспечительной документации, предусматривающие условия предоставления ипотечных каникул, предоставляемых по закону.
Отсутствие страховки
Многие банки предлагают при заключении ипотечного договора страховые программы. Однако заемщики не берут страховку, считая ее лишними расходами при оформлении кредита, не осознавая ее значимость. Не следует пренебрегать страховкой — она может помочь в трудной ситуации не хуже ипотечных каникул. К тому же страхование пригодится и для покрытия рисков — это может быть и страховка жизни и здоровья, страховка от потери работы и так далее. То есть на рынке существуют инструменты, позволяющие обезопасить заемщиков от ситуаций, которые могут повлечь прекращение платежей по кредиту, главное — знать о них и вовремя воспользоваться.
Еще бывает так, заемщики не учитывают затраты на ежегодную пролонгацию договора страхования. Если заемщик прекращает оплачивать страховку в соответствии с условиями кредитного договора, ему может быть повышена процентная ставка по кредиту.
