В расторжении договора аренды чаще всего никто не заинтересован: арендодатель хочет продолжать получать деньги за жилье, а квартирант желает дальше снимать квартиру. Однако бывает ситуации, когда владелец недвижимости хочет выселить квартиранта из-за нарушения закона или условий договора аренды. Рассказываем, как лучше всего освободить жилье от арендатора.
Договор аренды
В жилом помещении квартиранты могут проживать либо по договору аренды, либо на основании желания собственника. При необходимости выселения квартирантов без договора, как правило, все решается путём смены замков, но иногда этого недостаточно. Некоторые квартиранты сами меняют замки, в результате чего собственник квартиры не может попасть внутрь. Если в этом случае не получается договорить полюбовно, то собственнику необходимо прибегнуть к помощи полиции. Квартиранты, проживающие в квартире без договора найма, не имеют каких-либо прав и должны соблюдать все устные договорённости, достигнутые вместе с собственником жилья. Доказательств собственности квартиры будет достаточно для того чтобы квартиранты были выселены, а в отдельных случаях возможны и судебные разбирательства.
В идеале, конечно, всегда нужно юридически оформлять отношения с квартирантом. Права и обязанности сторон, правила составления и заключения договора аренды жилого помещения изложены в главе 35 ГК РФ. По закону оснований для выселения жильца достаточно мало: это использование жилого помещения не по назначению вроде предпринимательства или регулярное нарушение условий договора, что может выражаться в нарушении сроков оплаты квартиры или порчи имущества.
Прежде чем сдавать квартиру нужно заранее обезопасить себя от ущерба, причиненного неадекватными арендаторами. Самым важным здесь является грамотное составление договора аренды жилого помещения между арендатором и арендодателем. Нужно перечислить в нем всех людей, которые могут проживать на одной территории с арендатором. Это поможет собственнику избежать ситуации, при которой квартиру самовольно сдадут в субаренду.
Основания для расторжения договора
Квартиранта можно выселить, если он приглашает к себе жильцов без вашего ведома. В случае если арендодатель узнает о неизвестных ему лицах, постоянно проживающих на сдаваемой им территории, он имеет право расторгнуть договор аренды. Основанием для выселения также может стать предпринимательская деятельность арендатора, к примеру, если он фрилансер и принимает клиентов на дому.
Веским поводом для выселения может стать порча собственности в вашей квартире, причем от этого лучше подстраховаться заранее. Стоит перечислить в договоре находящееся в квартире имущество, таким образом собственник может обезопасить его целостность и сохранность. Если будут обнаружены порча или уничтожение имущества квартирантом, арендодатель вправе потребовать возмещение причиненного ущерба, а при отказе квартиранта — расторгнуть договор. Нарушение арендатором прописанных в договоре обязательств является поводом для его досрочного расторжения по инициативе собственника. Не стоит забывать и о таком основании для досрочного расторжения договора аренды как регулярное нарушение прав и интересов соседей. Например, систематическое нарушение тишины, ведь по закону с 23 часов до 7 утра нельзя превышать допустимые шумовые пределы, в многоквартирном доме это 45 Децибел.
Квартира можно выселить, если он перестал платить за жилье. Стоит учесть, что обязательство по оплате коммунальных услуг не закрепляется за арендатором автоматически. Их неоплата станет основанием для выселения только если соответствующее обязательство внесено в договор аренды. Если договор заключен на срок менее 1 года, основанием для его расторжения и выселения станет просрочка в 2 месяца. А если срок соглашения больше года, тогда количество неоплаченных месяцев должно быть не менее 6.
Создание некомфортных условий для проживающих рядом людей является одним из оснований для расторжения договора аренды и выселения квартиранта. Поэтому если соседи будут систематически выражать свое недовольство, хозяин квартиры может решить освободить ее. При наличии договора это придется делать в судебном порядке, и тогда понадобятся свидетельские показания соседей. Постарайтесь задокументировать заявления свидетелей, так как в суде такие нарушения нужно будет доказать.
Но не всегда нужны негативные причины для расторжения договора, ведь его можно расторгнуть и по обоюдному желанию сторон. В таком случае необходимо составить соглашение о досрочном прекращении договорных обязательств или соглашение о прекращении договорных обязательств в связи с истечением срока действия договора. Если это сделать невозможно, то придется обращаться за помощью в суд.
Идем в суд
В случае возникновения неразрешимых споров, которые не удалось разрешить в досудебном порядке, договор может быть расторгнут на основании судебного решения. Основания для прекращения и расторжения договора аренды предусмотрены ст. 687 ГК РФ. При начале процедуры о выселении желательно соблюдать принцип «массовости». Заявления на квартирантов-соседей участковому, в полицию и органы местной власти должны поступать от нескольких жильцов дома. Заботы о сборе доказательств и судебном разбирательстве будут возложены на инициатора процедуры выселения, ответчиков и представителей сторон.
В суде собственник жилья может требовать следующее: выселение квартиранта, погашение им образовавшейся задолженности, выплата неустойки, а также возмещение понесенных убытков. К убыткам относятся расходы, связанные с досудебным урегулированием спора, оплатой государственной пошлины для подачи иска в суд, а также расходы, затраченные на услуги юриста или адвоката. Судебные расходы возмещает сторона, в пользу которой суд принял решение.
Решение суда зависит от конкретных обстоятельств дела. Статистика показывает, что в большинстве случаев закон стоит на стороне арендатора, защищая его права при наличии договора, хотя не стоит упускать из виду риск привлечения к ответственности за попытку сокрыть доходы от сдачи квартиры внаем.. Именно поэтому настолько важно заключать договор аренды в письменной форме и платить налоги с доходов, полученных от сдачи жилья.
