Покупка квартиры с целью дальнейшей перепродажи — один из самых распространенных видов инвестиций. Это может показаться простым делом, но на самом деле эта операция включает в себя множество нюансов, которые нужно знать для выгодной сделки. Рассказываем о том, как заработать на перепродаже квартиры в новостройке.
Как выбрать квартиру?
При выборе инвестиционной квартиры рекомендуется в первую очередь обращать внимание на район, где находится новостройка. В московском регионе наиболее интересными в этом плане являются локации, где уже строится или планируется строительство метро. В Подмосковье это города, через которые пройдут Московские центральные диаметры (МЦД, наземный аналог метро). Улучшение транспортной доступности подстегивает рост цен на недвижимость. Высоким потенциалом с точки зрения увеличения цены квадратного метра также являются проекты комплексного освоения территорий, которые фактически появляются в “чистом поле”. За время строительства всего района и предлагающейся социальной и коммерческой инфраструктуры квартиры в первых очередях проекта растут в цене больше всего.
При этом важную роль в привлекательности квартиры играет экологическая обстановка в районе, где находится жилье. Отсутствие вредных предприятий и присутствие парков однозначно играет на руку при продаже жилплощади. Наиболее перспективными являются квартиры, расположенные в районах с развитой социальной и бытовой инфраструктурой. Это поликлиники, отделения банков и «почты», магазины, детские сады, школы, парковки, зоны отдыха. Оцените близость новостройки к этим объектам инфраструктуры, а также изучите расположенные поблизости районы потенциальной застройки. С одной стороны, в таких местах в ближайшее время будет быстро развиваться инфраструктура. С другой — продать квартиру рядом со стройкой будет тяжелее.
Самые востребованные
Наиболее рентабельные для перепродажи квартиры — это однушки и студии. Они дешевые, подходят молодым парам, одиноким людям, идеальны под сдачу в аренду. Среди покупателей квартир большим спросом пользуются так называемые «евро-планировки» с просторными кухнями-гостиными и отдельными спальнями. Рекомендуется выбирать квартиры для дальнейшей перепродажи без отделки. Главная цель инвестора — подешевле купить и подороже продать. А ремонт — это дополнительные деньги и лишние траты. Рынок вторичной недвижимости полон объявлений о продаже квартир без отделки в построенных домах, покупатель все равно будет переделывать ремонт по своему вкусу.
Однако часто жилье с черновой отделкой (с разводкой электрики, труб водоснабжения и выровненными стенами) продается лучше: это не самые приятные работы, которые обычно растягиваются на долгое время. Если застройщик за символическую плату предлагает услугу по тому же выравниванию стен, лучше согласиться. Или заняться черновой отделкой на время продажи квартиры. Наиболее удачные с точки зрения продажи этажи —выше третьего до шестого-седьмого.
Когда покупать квартиру?
На пике популярности схем по перепродаже квартир в новостройках для получения выгоды достаточно было купить жилье на старте продаж, когда застройщик только поставил забор и начал копать котлован. Сейчас этого недостаточно. Готовность дома не менее чем на 30−40% — оптимальный для покупки инвестиционной квартиры вариант. На этом этапе уже можно делать выводы о характере строительства, его темпах и возможностях застройщика. Если же погнаться за выгодой и вложиться на этапе фундамента, могут быть неприятные сюрпризы, ведь в это время еще непонятно, все ли в порядке у застройщика с документами.
В этом году начинается переход строительных фирм на проектное финансирование: деньги покупателей жилья будут храниться в банках до сдачи домов в эксплуатацию, а не передаваться застройщикам, как раньше. Начинается самый сложный период для застройщиков, которые строили свои объекты за счет средств дольщиков. Таких было большинство. Компании, которые никогда не имели отношений с банками, самые рискованные. Купив у них квартиру, можно не только не заработать. Повышается вероятность потери всех вложенных средств. Если это первый объект застройщика или ранее девелопер систематически задерживал сроки сдачи своих объектов, это надо рассматривать как тревожный сигнал.
Как продавать квартиру?
В идеале продавать квартиру нужно после ввода дома в эксплуатацию, но до получения ключей: это то время, когда она максимально набрала в цене. Перепродавать жилье следует по договору уступки прав требования: это поможет вам минимизировать дополнительные затраты при сделке. Нужно иметь в виду, что при перепродаже жилья придется платить налог на прибыль в размере 13% от разницы цены.
Например, вы приобрели жилье за 4 миллиона рублей, а продаете за 5 миллионов рублей. Вы должны заплатить налог с 1 миллиона рублей: 130 тысяч рублей. При этом по закону, если указанная в договоре купли-продажи сумма сделки ниже 70% от кадастровой стоимости квартиры, то налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7. Обычно кадастровая стоимость жилья ниже рыночной. К примеру, в нашем случае она может равняться тем же 4 миллионам рублей. 4 000 000*0,7 = 2,8 миллиона. 13% от этой суммы — 364 000 рублей.
Что лучше не покупать?
Сложнее продать квартиру, когда она находится в одном из двух типов районов. Во-первых, в необжитых жилых комплексах, где пока отсутствует инфраструктура и есть перебои с транспортом. Во-вторых, это неблагополучные районы, одной из проблем которых, помимо низкого качества жилья, является специфичность проживающего контингента. Это социально депрессивные районы со всеми сопровождающими в виде высокого уровня преступности, наркомании, алкоголизма. По его словам, также трудно продать большие квартиры (трехкомнатные и четырехкомнатные): их покупают либо семьи с несколькими детьми, либо состоятельные покупатели. И тех, и других не так много, как покупателей студий и однокомнатных квартир.
Для инвестирования лучше всего не покупать квартиры на первых и последних этажах. Первые чаще всего отдают под коммерческие пространства, а жить там не очень удобно. Последние этажи труднее продать по “психологическим” причинам: в старых домах часто текла крыша, а сейчас, хоть верхние квартиры защищают современные технологии строительства и технический этаж, но многие люди по привычке предпочитают их не покупать.
Доходность
Выгода от перепродажи квартиры в новостройке зависит от огромного количества факторов: от качества полученного жилья до экономической ситуации в стране. В среднем доходность инвестиции составляет от 15 до 25%. После ввода дома в эксплуатацию квартиры дорожают на 15−20% по сравнению с ценами на этапе котлована. Если говорить о ценах на этапе регистрации первых ДДУ, то разница может достигать 20−25%. Наибольший доход приносит приобретение квадратных метров в жилых комплексах на начальных этапах строительства. Повышение стоимости квартиры к моменту ввода в эксплуатацию объекта сегодня составляет порядка 20−25%. Разумеется, увеличение стоимости идет неравномерно и “привязывается” к стадии готовности проекта. Обычно пересмотр цен на жилье в новостройках выглядит следующим образом: при готовности средних этажей цена вырастает на 8%. К завершению монолитных работ — на 15%, фасадных работ и остекления — 18%, к получению разрешения на ввод в эксплуатацию — 20%. Если речь идет о комплексном освоении территории, то возможен рост и после ввода дома в эксплуатацию по мере появления новых инфраструктурных объектов.
Нужно быть готовым к тому, что от покупки квартиры в новостройке до получения ключей проходит как минимум год, а при приобретении жилья на этапе котлована — все два. За это время инфляция может быть выше предсказуемой, соответственно, и выгода от перепродажи может оказаться ниже ожиданий. К тому же фактором риска был и остается срок сдачи объекта. Во время стройки советую внимательно отслеживать рост цен на объект. Если по каким-либо причинам темпы роста не оправдывают ожидания, стоит быстро продать данный объект и вложить средства в другой.
