С 1 июля 2019 года российские застройщики перейдут на новую модель работы — проектное финансирование. Изменятся механизм выдачи разрешений на строительство жилых комплексов, процедура покупки жилья и контроль за соблюдением прав собственников. Объясняем основные понятия, связанные с новой реформой.
Конец долевого строительства
Грядущим летом схема финансирования строительства жилья за счет средств дольщиков перестанет использоваться в России. В конце прошлого года Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования, которые минимизируют риски дольщиков. Вскоре все сделки с новостройками можно будет проводить только по новой схеме — программа проектного финансирования подразумевает использование специальных эскроу-счетов в аккредитованных банках.
Аккредитация банков
Сопровождать сделки по долевому строительству будут российские банки, аккредитованные государством. Контроль банков за спецсчетами застройщиков позволит кредитным организациям отклонять сомнительные операции. К примеру, банк сможет приостановить перевод или платеж, если возникнут сомнения, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика.
Эскроу-счета
Так называются специальные счета депонирования средств, которые открываются в аккредитованных банках до завершения строительства жилого дома. Проценты на средства, размещенные на эскроу-счетах, начисляться не будут. Банк, где размещены эскроу-счета, также не получит вознаграждения. По сути, покупатель открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев. Девелоперы, Минстрой, а также ряд депутатов настаивают на принятии положении о возможности перечисления застройщику денежных средств дольщиков поэтапно, по мере завершения каждого этапа строительства многоквартирного дома, подтвержденного соответствующим актом приемки-передачи работ. В конце марта в Госдуму внесен законопроект, предлагающий поэтапное раскрытие эскроу-счетов.
Мезонинный кредит
Сочетание заемного банковского финансирования и финансирования привлеченного инвестора, который обеспечивает застройщику недостающие для стройки средства, — так действует мезонинный кредит. Инвестор, дающий заем девелоперу, предоставляет деньги под более высокие проценты, чем в банке. Воспользоваться таким инструментом смогут компании (по оценке Минстроя, их около 30%), которые не получат проектное финансирование от банка. Для привлечения мезонинного инвестора в большинстве случаев девелоперу достаточно иметь собственный капитал в размере 30%.
Защита прав дольщиков
Немаловажную роль в новой реформе сыграл специальный фонд для участников долевого строительства, созданный в 2017 году. Все девелоперы, начинающие строительство жилых комплексов, обязаны делать в фонд взносы в размере 1,2% от каждого ДДУ. В противном случае государство имеет право приостановить регистрацию ДДУ. Из средств фонда финансируется достройка объектов или выплачивается компенсация пострадавшим гражданам — участникам долевого строительства. Девелоперы должны платить взносы в фонд до июля 2019 года, когда в России будет окончательно отменено долевое строительство жилья.
Льготы для крупных застройщиков
Системообразующие строительные компании — застройщики, которые получат послабления при переходе на эскроу-счета. Для внесения в специальный перечень Минстрой будет оценивать девелоперов по количеству регионов присутствия, объемам ввода жилья, а также публичности компаний. Системообразующими могут стать те компании, которые работают минимум в пяти регионах и строят свыше 1 млн кв. м жилья.
