При покупке квартиры рекомендуется тщательно проверить ее на предмет наличия обременений. Под ними понимаются права физических и юридических лиц на владение объектом. Купив недвижимость с обременением собственник не сможет его продать. Ознакомьтесь со списком возможных обременений и подводных камней, с которыми можно столкнуться во время покупки квартиры.
Арест квартиры
Если на квартиру наложен арест, то ее нельзя продать, сдать в аренду, подарить или завещать. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт всегда будет заметным. Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств, к примеру при разделе имущества при разводе, дележе наследства или наличия долгов у владельца. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.
Арендное обременение
Если продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек, то выселить арендаторов будет нельзя даже если вы официально приобрели объект. При регистрации договора аренды в Росреестре в документе может оказаться пометка о сдаче квартиры в аренду, которая потом попадет и в ЕГРН. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды, выполнив указанные в нем условия расторжения. Собственник также может предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами, перезаключив на себя договор с ними, и продолжать ее сдавать. Тогда новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.
Ипотечный залог
Встречаются случаи, когда собственники решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. В такой ситуации без разрешения банка заложенное жилье не может быть продано. Для покупки такой квартиры покупатель должен переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать или договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения. Подобные сделки встречаются довольно часто. Стоит помнить о том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.
Договор ренты
По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека к другому. В результате объект недвижимости получает обременение. Это особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти, часто это происходит с пожилыми людьми. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор. Продать жилье без его заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты, то есть до смерти рентополучателя. При согласии бывшего собственника договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Иногда недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных, поэтому не рекомендуется покупать жилье, обремененное рентой.
Неочевидные обременения
Обычно обременения (рента, арест, аренда, ипотечный залог) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно всего лишь ознакомиться с выпиской из ЕГРН. Но некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Это может быть в случае, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Еще может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.
Кроме того, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить. Для выяснения прав других лиц претендовать на жилплощадь нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета. Чтобы убедиться в том, что при продаже квартиры не нарушаются права несовершеннолетних, нужно потребовать предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал. Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, нужно узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещанию.
