Многие россияне покупают недвижимость за границей таким же образом, как они это делают в родной стране. Зачастую это чревато большими финансовыми потерями или разочарованием в купленном объекте, поскольку в других странах законы и рыночные условия могут сильно отличаться от российских реалий. Мы составили инструкцию, которая может вам помочь избежать самых распространенных ошибок во время приобретения зарубежной недвижимости.
Обращайтесь к профессионалам
Многие покупатели хотят сэкономить и пытаются обойтись без помощи агентов. Если в России справиться с операциями по недвижимости самостоятельно еще можно, то за границей эта задача усложняется. Без опытного риелтора не получится найти нужный объект по адекватной цене, узнать о всех нюансах и избежать недобросовестных продавцов. Лицензированный маклер отвечает за чистоту сделки и гарантирует перед законом правильность оформления. Он обеспечивает страховку, пресекающую возможные ошибки в сделке, а в случае проблем гарантирует компенсацию клиенту. Без помощи риелторов вы рискуете попасть на мошенников. К примеру, получив задаток, они продадут недвижимость другим клиентам, а вы не сможете вернуть деньги. Ошибкой также будет отказ от экспертной оценки при покупке крупных и дорогостоящих объектов недвижимости.
Не доверяйте всем объявлением в Сети
Не стоит судить о рынках недвижимости только по объектам, представленным на сайтах. Многие объявления на подобных порталах — это так называемая «замануха» и недостоверная информация. В реальности цена недвижимости определяется рыночной ситуацией — по заключенным сделкам, а не по заявленным на сайте ценам. Стоимость выставленных предложений, как правило, бывает на 25–30 % выше настоящей цены продажи. Кроме завышенных цен, в Интернете может встретиться прочая недостоверная информация. Некоторые продавцы размещают ложные сведения о характеристиках недвижимости или рекламируют уже проданные объекты.
Не инвестируйте в объекты кризисных стран
Не стоит вкладывать средства в объекты в странах, охваченных экономическим кризисом. Покупатели часто совершают ошибки, когда торопятся и приобретают квартиры на этапе строительства. В бедствующих странах сроки сдачи дома могут сильно затянуться в связи с экономическим кризисом и тяжелой ситуацией на рынке недвижимости. Порой вместо обещанных 12–18 месяцев покупателям приходится ждать завершения строительства от трех до пяти лет.
Обращайте внимание на планы застройки
Россияне часто не учитывают планов развития района или квартала, в котором они покупают жилье. Они могут купить квартиру рядом с живописным парком, но вскоре парковая зона превратится в строительную площадку, где вырастет торговый центр или многоэтажный дом. Известны случаи, когда люди приобретали жилье, расположенное якобы на первой линии у моря, а некоторое время спустя появлялась новая «первая линия» с еще одним рядом домов, загораживающим вид на море. Прежде чем купить недвижимость, уточните в местном муниципалитете планы строительства и обустройства окрестностей на ближайшие несколько лет.
Правильно формируйте бюджет
При формировании бюджета покупатели часто забывают, что придется заплатить около 10 % сверх цены. При заключении сделки оплачиваются услуги риелторов, юристов, нотариусов, а также налог на передачу прав собственности, в некоторых странах еще и гербовый сбор. При покупке первичной недвижимости взимается НДС, хотя в некоторых странах он включен в стоимость объекта. Все эти нюансы нужно узнать заранее.
Учитывайте расходы на эксплуатацию
Нельзя забывать о расходах на содержание объекта. Коммунальные услуги и поддержание порядка в доме ежегодно обходятся в 1–3 % от его стоимости. Если недвижимость стоит 500 тыс. долл., вам придется платить за содержание около 2 000 долл. в год. К примеру, во Франции нужно обращать внимание на качество здания, поскольку в этой стране ремонт проводится за счет жильцов. А вот в Испании достаточно большие расходы на содержания участков земли, из-за чего местные жителя предпочитают строить дома на небольших участках.
Ознакомьтесь с документами
Россияне нередко бегло просматривают документы и не читают написанное мелким шрифтом. Впоследствии это может обернуться непредвиденными статьями расходов. Так можно, к примеру, пропустить небольшой абзац о том, что помимо расходов на обслуживание апартаментов вам придется платить за аренду земельного участка. При необходимости задавайте вопросы продавцу и попросите время для внимательного ознакомления с документами, которые обязательно должны быть переведены на русский язык.
Узнайте условия получения вида на жительство
Покупка жилья за рубежом не обязательно гарантирует вам визу, вид на жительство (ВНЖ) или даже гражданство в другой стране. Недвижимость зачастую не имеет отношения к иммиграционному статусу. Быает так, что россияне приобретают неликвидное жилье ради получения ВНЖ, хотя это возможно только в нескольких странах, среди которых — Болгария Латвия и Португалия. И то это возможно только если стоимость объекта превышает определенную сумму, которую нужно уточнять в местном законодательстве.
Принимайте решение рационально
Наши соотечественники часто бывают поражены иллюзорным великолепием зарубежной недвижимости по сравнению с мрачными панельными районами на Родине. Поэтому многие сделки за рубежом россияне заключают под наплывом эмоций. Покупателю может понравиться первый же дом, который он увидел. Однако перед тем, как подписывать договор, стоит сравнить хотя бы десяток разных объектов. Скорее всего, вы обнаружите, что первый объект окажется на таким хорошим по сравнению с другими. Всегда принимайте решение о покупке рационально без учета эмоций.
Сравните плюсы и минусы недвижимости
Многие россияне думают, что 300 метров от моря — это далеко, поэтому надо покупать жилье у самой кромки воды. Но пляжной недвижимости есть много недостатков. Дома и квартиры на первой линии моря ужасно дорогие: например, во Франции они стоят в среднем на 50 % дороже, чем объекты в нескольких сотнях метров от воды. Также они подвержены воздействию морского ветра и соли, которая разъедает металлические детали балконов, антенн и оконных решеток. Кроме того, песок с пляжа постоянно попадает внутрь дома. Нужно учитывать минусы даже у самых привлекательных объектов и находить плюсы в вариантах, которые сперва кажутся невзрачными.
Следите за курсом валют
Обычно сделка совершается значительно позже момента, когда вы приняли решение о покупке. Валютный рынок динамичен, поэтому даже небольшое колебание курсов при переводе денег за рубеж может заметно сказаться на стоимости покупки недвижимости. Лучше заранее договориться о фиксированной ставке обменного курса валют и нанять валютного маклера.
Не откладываете покупку
Распространенная ошибка состоит в том, что россияне требуют слишком много времени на раздумья: выбирают квартиры по фотографиям в Интернете и только потом оформляют визы и приезжают в страну. Таким образом вы можете опоздать, ведь собственникам выгоднее продать недвижимость тому, кто обратился раньше. Жилье в лучших районах европейских городов порой распродается менее чем за сутки. Если затягивать время, можно упустить приглянувшийся дом. Выделите хотя бы несколько рабочих дней, потратьте их на просмотр десятка квартир, выберите понравившийся вариант и начните оформление сделки. Если вам не удастся сделать выбор, и вы вернетесь к этому вопросу через некоторое время, вы будете неприятно удивлены. За те же деньги вам предложат квартиры, более удаленные от центра, в худшем состоянии и с менее привлекательным видом из окон.
Исследуете местный рынок аренды
Россияне нередко покупают квартиру в центре иностранного города и рассчитывают, что смогут без проблем сдавать ее в аренду на долгие сроки. Однако центральные районы крупных европейских городов часто заняты преимущественно иммигрантами из разных стран, предпочитающими краткосрочную аренду. Не всегда стоит покупать квартиру для сдачи в аренду только в крупных городах. Так действительно больше желающих арендовать жилье, но в больших городах много приезжих, которые сегодня сняли квартиру, а через три месяца уже уехали. Для владельца это грозит проведением ремонта и расходами на поиск нового арендатора. А в маленьком городе местные жители арендуют квартиру для себя и живут в ней всю жизнь, им нет необходимости куда-то переезжать.
